Guide complet PDS, RES, IRS à Maurice : Quelle option choisir en 2025 ?

Temps de lecture : 8 minutes | Dernière mise à jour : Juin 2025

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier à Maurice ? Excellent choix ! Avec ses 15% de flat tax, son climat paradisiaque et sa stabilité politique, l'île Maurice attire de plus en plus d'investisseurs internationaux. Mais entre PDS (Property Development Scheme), RES (Real Estate Scheme) et IRS (Integrated Resort Scheme), quelle option choisir ?

Ce guide détaillé vous aidera à comprendre les différences essentielles et à faire le meilleur choix selon votre profil d'investisseur.

Comprendre les 3 régimes d'investissement immobilier

IRS - Integrated Resort Scheme : Le luxe historique

L'IRS, lancé en 2002, représente le segment ultra-premium du marché mauricien. Ces développements intégrés offrent :

Caractéristiques principales :

• Surface minimale : 540 m² (villas uniquement)
• Prix moyen : 1.5M€ à 5M€+
• Localisation : Domaines exclusifs avec golf, spa, beach clubs
• Résidence permanente : Oui, pour tout achat > 500,000 USD

Avantages :

• Prestige et exclusivité maximale
• Services hôteliers 5 étoiles intégrés
• ROI stable de 5-7% en location de luxe
• Forte appréciation (+35% sur 5 ans dans certaines zones)
• Accès aux facilities : golf privé, yacht club, restaurants gastronomiques

Inconvénients :

• Ticket d'entrée très élevé
• Charges mensuelles importantes (2,000-5,000€)
• Marché de revente plus restreint
• Moins flexible pour la location courte durée

Exemples de projets IRS :

• Anahita (Beau Champ) : Golf 18 trous Ernie Els
• Heritage Villas (Bel Ombre) : Domaine de 2,500 hectares
• Four Seasons Resort Mauritius

RES - Real Estate Scheme : Le sweet spot

Introduit en 2007, le RES offre plus de flexibilité avec des appartements et penthouses :

Caractéristiques principales :

• Surface minimale : Aucune (appartements dès 100 m²)
• Prix moyen : 350,000€ à 1.2M€
• Localisation : Zones côtières premium et smart cities
• Résidence permanente : Oui, pour tout achat > 500,000 USD

Avantages :

• Ticket d'entrée plus accessible
• Excellente liquidité (revente en 45-60 jours)
• ROI attractif : 7-9% en Airbnb
• Charges réduites (500-1,500€/mois)
• Idéal pour la diversification

Inconvénients :

• Moins de prestige que l'IRS
• Services parfois limités
• Concurrence plus forte sur le marché locatif

Projets RES populaires :

• Les Salines Black River : Vue mer, proche surf spots
• Azuri Ocean & Golf Village : Smart city du Nord
• Harmony : Rivière Noire, ROI exceptionnel

PDS - Property Development Scheme : La nouvelle génération

Lancé en 2015, le PDS unifie et modernise les anciens régimes :

Caractéristiques principales :

• Surface minimale : Aucune restriction
• Prix moyen : 250,000€ à 2M€+
• Localisation : Toute l'île (smart cities, côtier, urbain)
• Résidence permanente : Oui, pour tout achat > 500,000 USD

Avantages :

• Maximum de flexibilité (appartements, villas, penthouses)
• Zones variées incluant les smart cities innovantes
• ROI potentiel le plus élevé : 8-12%
• Développements modernes avec dernières technologies
• Mixité résidentielle/commercial possible

Inconvénients :

• Qualité variable selon les promoteurs
• Due diligence approfondie nécessaire
• Certains projets encore en construction

Projets PDS phares :

• Mon Trésor Smart City : -15% vs marché traditionnel
• Cap Tamarin : Lifestyle bord de mer
• Moka Smart City : Hub business et résidentiel

Tableau comparatif détaillé

Analyse par profil d'investisseur

Vous êtes un investisseur "Lifestyle" (budget > 1M€)

Recommandation : IRS

Si vous recherchez une résidence secondaire de prestige avec tous les services d'un resort 5 étoiles, l'IRS est fait pour vous. Le ROI n'est pas votre priorité principale, mais plutôt la qualité de vie et l'exclusivité.

Zones à privilégier :

• Anahita (Est) : Pour les golfeurs passionnés
• Heritage (Sud) : Nature préservée et authenticité
• Tamarina (Ouest) : Surf et couchers de soleil

Vous êtes un investisseur "Rendement" (budget 300-800k€)

Recommandation : RES ou PDS en zones touristiques

Votre objectif est de maximiser le ROI tout en gardant une bonne liquidité. Optez pour :

Stratégie gagnante :

1. Appartements 2-3 chambres en RES côtier
2. Zones à fort taux d'occupation Airbnb (Grand Baie, Pereybère)
3. PDS dans les smart cities pour diversifier
4. Mix location longue durée (expats) et Airbnb

ROI attendu : 8-10% net annuel

Vous êtes un investisseur "Opportuniste" (budget flexible)

Recommandation : PDS en smart cities

Les smart cities offrent le meilleur potentiel d'appréciation avec des prix actuellement -12% à -20% sous le marché traditionnel.

Opportunités actuelles :

• Mon Trésor : Proximité aéroport, hub business
• Moka : Futur centre névralgique de l'île
• Beau Plan : Développement massif prévu

Stratégie : Acheter en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) pour maximiser la plus-value

Les pièges à éviter

1. Négliger les charges mensuelles

Les charges peuvent représenter jusqu'à 30% de vos revenus locatifs. Toujours demander :

• Détail des charges communes
• Fonds de réserve pour gros travaux
• Services inclus vs optionnels

2. Sous-estimer les coûts de transaction

Budget total = Prix + 7-10% (notaire, taxes, agence)

3. Ignorer la demande locative locale

Certaines zones ultra-luxe ont une demande locative limitée. Vérifiez :

• Taux d'occupation Airbnb de la zone
• Présence d'entreprises pour location longue durée
• Saisonnalité touristique

4. Choisir le mauvais promoteur

Due diligence essentielle :

• Track record du promoteur
• Garanties financières
• Qualité des projets livrés
• Avis des propriétaires actuels

Fiscalité et avantages

Avantages communs aux 3 régimes :

• Flat tax 15% sur tous revenus
• Pas de droits de succession en ligne directe
• Pas d'impôt sur la fortune
• Pas de taxe foncière (seulement 50€/an de "land tax")
• Résidence permanente pour achat > 500,000 USD
• Compte bancaire en devises multiples

Optimisation fiscale :

• Création d'une société mauricienne pour détenir le bien
• Déduction des intérêts d'emprunt
• Amortissement du mobilier en location meublée
• Convention fiscale France-Maurice avantageuse

Processus d'achat étape par étape

1. Recherche et sélection (2-4 semaines)

• Définir budget et objectifs
• Visiter 5-10 biens minimum
• Analyser les comparables
• Négocier le prix (-5% à -15% possible)

2. Réservation (1 semaine)

• Versement d'un dépôt (25,000-50,000€)
• Due diligence légale
• Vérification titres de propriété

3. Compromis de vente (2-3 semaines)

• Signature devant notaire
• Versement de 10-25% du prix
• Obtention du permis d'acquisition (EDB)

4. Acte authentique (4-6 semaines)

• Paiement du solde
• Frais de notaire (1.15% + TVA)
• Remise des clés

Durée totale : 2-3 mois en moyenne

Notre recommandation place.mu

Après analyse de centaines de transactions, voici notre matrice de décision :

Budget < 500k€ : PDS en smart city ou RES côtier Nord

• ROI optimal : 8-10%
• Liquidité excellente
• Appréciation forte

Budget 500k€-1M€ : RES premium ou PDS haut de gamme

• Équilibre lifestyle/rendement
• Flexibilité maximale
• Diversification possible

Budget > 1M€ : IRS pour résidence principale, RES/PDS pour investissement

• IRS = Lifestyle et prestige
• RES/PDS = Rendement et liquidité

Prochaines étapes

1. Utilisez notre calculateur ROI pour simuler votre investissement
2. Téléchargez notre guide PDF "Checklist achat immobilier Maurice"
3. Contactez nos partenaires vérifiés pour une visite virtuelle
4. Inscrivez-vous à notre newsletter pour les opportunités exclusives

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